토지거래허가제가 적용된 지역에서 거래를 계획할 때는 생각보다 다양한 리스크가 따라옵니다. 허가제라는 말 그대로 ‘허가 없이는 거래가 성립되지 않는다’는 점이 가장 큰 차이예요. 일반 지역처럼 계약서를 쓰고 바로 등기하는 게 아니라, 관할 관청의 허가를 받아야만 거래가 효력이 생깁니다.
이 과정이 단순하지 않습니다. 허가를 받기 위해서는 토지를 어떤 목적으로 사용할지 구체적인 계획서를 제출해야 하고, 자금 조달 계획이나 이용 목적이 불분명하면 허가가 거부될 수도 있습니다. 특히 투자 목적, 즉 단기 차익을 노린 매입은 거의 허가가 나지 않아요. 실거주나 실제 경영 목적이 아니면 승인되기 어렵기 때문에, 자칫하면 계약 자체가 무효가 되는 상황이 생길 수도 있습니다.
또 하나의 리스크는 거래 제한으로 인한 유동성 저하예요. 허가구역이 지정되면 매수자 수요가 확 줄어들고, 거래 자체가 위축됩니다. 팔고 싶어도 살 사람이 적어지는 거죠. 그래서 일반 지역보다 매도 기간이 길어지고, 기대한 만큼의 시세 상승을 기대하기 어렵습니다. 실제로 이런 지역은 허가 해제 이후에야 거래량이 살아나는 경우가 많아요.
규제가 바뀔 가능성도 항상 열려 있습니다. 정부는 특정 지역의 과열이나 투기 움직임을 막기 위해 갑자기 허가구역으로 지정하거나, 반대로 완화 조치를 내리기도 합니다. 이런 정책 변화에 따라 시장 심리가 출렁이기 때문에, 장기 계획 없이 단기 수익을 기대한 거래는 리스크가 큽니다.
금융적인 부분에서도 불리한 점이 있습니다. 허가를 받아야 하다 보니 계약 진행이 늦어지고, 대출 일정이나 자금 흐름이 꼬일 수 있어요. 허가 과정에서 요구되는 서류 준비나 검토 비용이 추가되기도 하고, 거래가 지연되면 세금이나 이자 부담도 늘어납니다.
요약하자면, 허가제 지역에서는 거래 자체가 제한적이고, 자금 운용이나 일정 관리에 변수가 많아요. 실수요 목적이라면 충분히 고려해볼 만하지만, 단기 투자나 시세차익을 노리는 접근은 거의 불가능하다고 봐야 합니다. 허가 여부와 이용 목적, 그리고 정책 변화 가능성을 꼼꼼히 확인한 뒤 움직이는 게 가장 안전합니다.